미래에셋 TIGERETF

Summary

최근 글로벌 증시의 높아진 변동성 때문에 혼란스럽다. 연준의 강력한 긴축 의지와 인플레이션으로 증시에 좋지 않은 소식들에 과도하게 반응하는 모습이다. 이러한 상황에서 안정성과 성장성 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 방법은 없을까. 우선 TIGER 미국  MSCI 리츠 ETF (합성 H)을 살펴보자. 분배금은 안정적인 수익으로 역할을 수행한다고  볼 수 있는데, TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF(합성 H)는 연간 4번 7년 연속 분배금을 지급해왔다. 인플레이션 헤지 수단으로의 역할을 수행하면서 변동성도 나스닥 100지수 대비 낮다. 이와 더불어 미국 리츠 산업은 미래 성장성도 기대되는 산업군이다. 중단기적으로 리오프닝, 장기적으로는 데이터 센터와 물류센터를 기반으로 구조적인 외형 성장도 기대해 볼 수 있다.


미국 증시의 높은 변동성에 마음이 아프다        

최근 글로벌 증시의 높아진 변동성 때문에 혼란스럽다. 인플레이션, 전쟁, 연준의 강력한 긴축 의지 등 증시에 좋지 않은 소식들만 넘쳐나는듯 하다. 우선 5월 FOMC부터 체크 해보면, 50bp를 인상했다.. 6월 50bp 인상이 예고된 가운데 시장은 어느 때보다 연준의 발언, 미국채 10년물 금리 방향에 FOMC 발표 이후 즉각적인 주식시장의 반응은 긍정적이었으나 하루 만에 상승 분을 다시 반납하며 크게 하락했다 크게 흔들리는 모습이다. 연준이 기준금리를 통해 관리하고 싶은 두 가지 (인플레이션과 고용) 모두 이상적인 궤도에서 벗어나 있는데, 실업률은 최적 실업률보다 낮아 과열된 노동시장을 보여주고 인플레이션 역시 연준의 심기를 불편하게 만든다. 연준의 매파적인 입장으로 올해 증시는 작은 충격에도 과도하게 움직이는 중이다. VIX 지수는 연초 이후 빈번하게 30pt를 넘나들며 증시의 불안전한 모습을 대변하고 있다. 

그럼에도 인플레이션의 정의 자체가 현금의 가치가 떨어지는 것이기 때문에 현금이 아닌 다른 자산에 투자는 해야할 것 같다는 생각은 든다. 이러한 시점에서 안정성과 성장성, 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 방법은 없을까. 물론 에너지 가격에 따라 연준의 스탠스는 빠르게 변할 수 있지만 안정성을 찾게 되는 시기다. 하지만 그렇다고 플러스 알파의 기반이 되는 성장성을 놓치기는 아쉽다.

이럴 때 고려해볼 수 있는 상품이 안정성과 성장성을 모두 가지고 있다고 생각되는 TIGER 미국S&P500 배당귀족 ETF과 TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF(합성 H)다. 먼저 TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF(합성 H)에 대해 알아보자. 





미국 리츠 상품의 안정성을 보자       

우선 리츠부터 살펴보자. 펜데믹으로 소외되었던 리츠의 시대가 다시 돌아오는 것 아니냐는 이야기와 일맥상통하게 리츠 자산에 대한 관심은 늘어나고 있다. 가장 대표적인 이유는 안정성일 것이다. 그렇다면 안정성은 어떻게 판단할 수 있을까. 증시보다 낮은 가격 변동성과 가격과는 별개로 지급되는 분배금이 안정적인 수익으로 역할을 수행한다고  볼 수 있는데, TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF(합성 H)는 연간 4번 7년 연속 분배금을 지급해왔다. 2022년에도 2번 지급 완료했으며 앞으로도 연간 3% 내외 분배율을 지급할 예정이다.

리츠 상품인 만큼 분배금의 재원은 부동산 임대수익과 시세차익에서 에서부터 오는데, 오피스, 쇼핑몰, 물류센터 등으로 부터 안정적인 분배금을 기대해 볼 수 있다는 것이 특징이다. 금리가 올라가더라도 인플레이션에 준하는 임대료 인상, 이에 따른 NOI(순영업이익) 증가를 기대해 볼 수 있다.

실제로 미국 부동산 가격 및 임대료는 추세적인 공실률 하락 등으로 상승하는 모습을 보이고 있다. 따라서 금리 인상, 인플레이션이 한번에 몰려와도 견딜 수 있는 룸이 있다는 말이다. NAREIT의 2019년 말 논문 “REITs and inflation protection”을 보면 1978년부터 역사적으로 인플레이션이 높았던 구간을 조사했을 때  리츠는 조사 표본의 68%~69%에 해당하는 구간에서 인플레이션율을 상회하는 성과를 기록했다. 쉽게 말해 헤지 자산으로의 역할을 10번의 7번 성공적으로 수행했다는 것이다. 참고로 금과 TIPS가 방어한 비율이 각각 43%,  57%다. (자료_ 삼성증권 "글로벌 리츠 : 인플레이션을 이기며 성장할 자산군")




그렇다면 변동성을 살펴보자. VIX 지수가 올해 빈번하게 30pt를 넘어서면서 안정적인 자산에 대한 선호도가 올라가고 있다. 미국 MSCI REITs 지수의 변동성은 나스닥 100지수 대비 낮은 수준을 유지하는 중이다. 1년 동안 나스닥 100지수 변동성이 23%인 반면 미국 MSCI REITs 지수의 변동성은 18%이다. 올해만 놓고 보더라도 나스닥 100 지수의 변동성은 35%, S&P500은 25%, 미국 MSCI REITs 지수는 23%다. (기준일: 2022년 5월 5일) 부동산 자산을 기초로 가지고 있는 만큼 기업의 주가 보다는 덜 흔들리는 모습이다. 


미국 리츠 산업의 성장성?! 리오프닝   

변동성이 낮으면 성장성은 없을까? 그렇지 않다. TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF는 꾸준한 분배금과 시장 대표 지수 대비 낮은 변동성을 가지고 있지만 성장성 또한 어느 혁신 테마 못지 않다. 우선 미국 리츠는 레지던스, 인프라, 리테일, 헬스케어, 산업(물류센터), 오피스, 셀프 스토리지, 쇼핑몰, 다각화, 데이터센터, 호텔 등으로 나뉜다. (Bloomberg 기준) 미국 전체 리츠 시장을 추종하는 ETF라면 이 모든 분야에 투자하는 것과 동일하다.

미국 리츠 섹터의 성장성은 두 가지 분야에서 나온다고 볼 수 있는데, 1) 리오프닝으로 수혜가 기대되는 호텔, 쇼핑몰, 리테일 2) 장기적인 성장성이 기대되는 데이터 센터다. 전체 미국 리츠 지수 구성 비중을 보면 데이터 센터와 셀프 스토리지 를 포함한 Specialized REITs 비중이 가장 크고 (37.8%) 리테일(쇼핑센터 등)은 12%를 차지한다. 펜데믹이 본격적으로 시작되기 전 호텔과 리조트가 차지하는 비중은 4%, Industrial은 약 8.5% (기준일: 2020년 1월 1일) 였던 것을 감안하면 많은 변화가 있었다. 





비중이 최저일 때 는 1% 내외 까지 떨어졌던 호텔과 리조트 비중이 최근 리오프닝, 엔데믹 트렌드에 힘입어 비중도 늘어나고 1M 동안 S&P 500이 -11.1% 떨어진 것에 비해 +1.9% 상승했고 YTD 수익률 또한 S&P500이 -16.3% 하락한 것에 비해 -1.6%를 기록했다. 쇼핑 센터역시 1M -6.2%, YTD -9.5%를 기록하는 등 대표 지수 대비  리오프닝 기대감이 시장에 반영되는 모습이다. 인플레이션, 금리 인상, 지정학적 리스크 등 매크로적인 이슈들이 전체 증시의 발목을 잡고 있지만 약 2년 동안 소외되었던 호텔과 리조트 그리고 쇼핑센터 이용 수요에 대한 기대감은 무시할 수 없다. 미국 최대의 하이엔드 호텔 리츠인 호스트 호텔 & 리조트 주가 또한 2022년 들어 우상향하는 모습이다. 앞으로 호텔 & 리조트 리츠 비중이 늘어나고 리오프닝 관련 리츠들이 제자리를 찾으면서 미국 전체 리츠 성장의 발판 역할을 할 것으로 생각된다. 





미국 리츠 산업의 성장성?! 데이터 센터와 물류센터  

리오프닝은 중단기적인 이슈라면 장기적으로 미국 리츠 산업의 성장을 책임지고 있는 분야는 데이터센터와 물류창고라고 볼 수 있다. 성장성을 기반으로 상승했던 만큼 올해 증시와 함께 흔들리고 있는 것은 사실이나, 데이터 센터의 성장성은 기업들의 디지털 전환, 클라우드 사용에 기인한다. 물론 2020년부터 공급과잉으로 인한 임차인 뺐기 경쟁이 심화되면서 임대료 하방 압력이 심했었다. 하지만 이를 해결하기 위해 2021년 아메리칸 타워가 M&A를 진행하고 다양한 데이터 센터 리츠 들이 사모펀드에 포함되면서 에퀴닉스와 디지털리얼티 양강 체제로 재편되었다. 치열했던 업계 내 경쟁이 완화되고 아시아와 유럽으로 해외 확장을 진행 중이다. 전세계적으로 기업들의 자사 데이터 센터(엔터프라이즈형 데이터센터) 용량이 지속적으로 감소하고 전문 데이터 센터에 위탁하는 방식이 선택되고 있는 트렌드는 장기적으로 유효하며 오히려 대형주 비중이 높은 미국 리츠 지수를 추종하는 ETF 입장에서는 긍정적인 포인트다. 




두 번째는 물류창고다. 작년 5월 작성한 “ETForU #3. 새로운 시대! 새로운 REITs! Logistics를 보자”에서 중요한 장기 성장 포인트로 물류창고를 설명한 바 있다. 프로로지스(미국 대표 물류센터 리츠) 연구에 따르면 이커머스 매출이 연간 10억달러 증가할 때마다 추가로 요구되는 물류창고의 크기는 1.25msf(million square feet)이다. 리오프닝으로 이커머스 매출이 소폭 줄어들더라도 이미 물류센터 공급이 너무 부족한 상황이기 때문에 공실률은 20년래 최저치인 4.1%를 기록했다. 특히 펜데믹이 야기한 공급망 병목 현상은 여전히 진행 중이기 때문에 미리 공급망을 구축해 놓는 것이 기업 입장에서는 중요해졌기 때문에 지금도 미국 물류창고에 빈 곳이 거의 없는데, 필요성은 높아지는 중이다. 

그러면 물류창고를 보유하고 있는 리츠 입장에선 임대료를 높게 부를 수 있는 파워가 생긴다. 2021년 3분기 기준 물류센터들의 평균 요구 임대료는 2020년 대비 10.4% 증가했다.  임대료 인상에 대한 저항도 상대적으로 낮은 편이기 때문에 산업용 리츠의 임대료인상은 비교적 수월 할 것으로 생각된다. 그리고 물류센터와 계약을 한 번하면 다시 다른 물류센터와 계약해 모든 물품을 옮기는데 드는 비용이 크기 때문에 임대료를 인상하더라도 계약 갱신으로 이어진다. 미국 리츠 산업의 장기적인 성장성으로 볼 수 있는 물류창고와 데이터센터 분야 모두 긍정적인 데이터를 확인할 수 있었다.


안정성과 성장성을 모두 겸비한 TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF (합성 H)

TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF(합성 H)는 매크로적인 이슈로 부터 자산을 지키기 위해 인플레이션 헤지의 대표적인 수단이자 분배금을 매 분기 꾸준히 지급해온 경력이 있다. 그리고 중장기적인 성장성까지 겸비한 상품으로 볼 수 있다. 연준은 올해 매파적인 입장을 고수하고 인플레이션 역시 올해의 키워드로 자리잡을 것으로 생각되는데, 앞서 언급한 디지털 리얼티(데이터 센터), 에퀴닉스(데이터 센터), 프로로지스(물류센터), 호스트 호텔 & 리조트 (하이엔드 호텔) 등이 모두 포함된 인덱스를 추종하는 TIGER 미국 MSCI 리츠 ETF(합성 H)를 두 마리 토끼를 모두 잡기 위해 활용해 보는 것은 어떨까. 







미래에셋자산운용 준법감시인 심사필 제22-0202호(2022.05.13~2023.05.12)  

※ 상품개요